Aktualne ceny nieruchomości na polskim rynku należą do wysokich z porównaniu z innymi państwami Unii Europejskiej. Z tego powodu Polacy coraz częściej decydują się na zakup domu poza granicami kraju, wybierając bardziej słoneczne regiony Europy. Prym w tej kwestii wiedzie Hiszpania, gdzie ceny idą w dół, a atrakcyjność miejsca nie ulega zmianie.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii – formalności

Na urokliwej Costa Bravie dom można kupić taniej niż nad polskim morzem. Wszelkie formalności związane z nabycie nieruchomości zostały ujednolicone dla wszystkich obywateli europejskiej wspólnoty. Tak więc sfinalizowanie umowy przebiega tak samo jak w przypadku obywateli Hiszpanii, ale konieczne jest skompletowanie właściwych tłumaczeń poszczególnych dokumentów. Ponadto trzeba posiadać numer identyfikacji obcokrajowca (w skrócie NIE). Wydawany jest on przez policję na wniosek kupującego. Bardzo często trzeba też założyć konto w hiszpańskim banku.

Wpłata zaliczki

Hiszpańskie prawo umożliwia podpisanie wstępnej umowy kupna-sprzedaży domu, po uprzednim wpłaceniu odpowiedniej zaliczki. Wpłacona kwota traktowana jest później jako pierwsza rata zapłaty. Jako zabezpieczenie przed oszustem zaliczka jest konfiskowana w razie niewywiązania się z umowy przez nabywcę. Natomiast w przypadku, kiedy to sprzedawca zrywa umowę, zmuszony on jest oddać dwukrotnie wyższą kwotę niż wynosiła zaliczka.

Koszty dodatkowe

Umowa kupna-sprzedaży domu musi być sporządzona jako akt notarialny. Notariusz za przygotowanie takiej umowy pobiera opłatę w wysokości od 0,4 proc. do 0,8 proc. ceny domu. Do kosztów należy także doliczyć opłatę za wpis do księgi wieczystej. Wynosi ona od 0,02 do 0,4 proc. ceny nieruchomości. Liczyć się trzeba z kosztami ubezpieczeń, czynszu spółdzielczego oraz różnych świadczeń. Nabywcę nie ominie też podatek od zakupu nieruchomości. Jego wysokość waha się w graniach 8 proc. wartości domu. Za nieruchomość o powierzchni około 70 m2 średnio trzeba zapłacić 50 tys. euro.

W Unii na rynku nieruchomości obowiązuje zasada równego traktowania. Została ona ustanowiono w momencie ratyfikowania traktatu TWE, zgodnie z którym zakazane jest dyskryminowanie ze względu na obywatelstwo. Jednakże nowi członkowie Wspólnoty mogą skorzystać z opcji wprowadzenia tzw. okresu przejściowego dla norm prawnych dotyczących nabywania nieruchomości. Tak jest właśnie w przypadku Rumunii i Bułgarii, dla których okres przejściowy kończy się w 2014 roku.

Ujednolicone prawo nie zwalnia potencjalnych nabywców przed dokładnym zapoznaniem się z obowiązującym w danym kraju regułami. Dowiedzieć się należy, jakie dokumenty wymagane są przy kupnie mieszkania, i jakie opłaty należy uiścić, by dopełnić formalności. W niektórych państwach niezbędne jest posiania konta w lokalnym banku. W Portugalii konieczne jest uzyskanie numer NIP z urzędu finansowanego. W Grecji wymaga się numeru podatkowego (AFM), który nadaje lokalny urząd podatkowy, a we Włoszech – wpisu do ewidencji fiskalnej, będącego odpowiednikiem polskiego numeru NIP.

Liczyć się trzeba również ze sporządzaniem umowy sprzedażowej w formie aktu notarialnego. Niezbędne będą wówczas tłumaczenia. Na koniec trzeba będzie także rozliczyć się z urzędem skarbowym i zapłacić określony podatek od zakupu nieruchomości. Warto zatem dokładnie przeanalizować wszystkie aspekty transakcji zagranicznej, by inwestycja wiążąca się z wysokim kosztami, okazała się być opłacalna. Zainteresowanie branżą mieszkaniową zawsze jest wysokie, dlatego nabycie na korzystnych warunkach nieruchomości w postaci np. domu, może w przyszłości przynieść spore zyski.

Ceny mieszkań w dużej mierze zależą od ich lokalizacji. Dlatego zestawiając ze sobą lokale z całej Polski, okazuje się, że to nie stolica jest najdroższa. Najwięcej trzeba zapłacić za metr w Sopocie, a dokładnej w dzielnicy Wyścigi – ponad 9 tys. złotych za metr. Dalej jest Śródmieście w Warszawie oraz Stare Miasto w Gdańsku i Krakowie, gdzie cena waha się od 7 do 8 tys. złotych. Zainteresowani ofertą zakupu mieszkania powinni pod uwagę wziąć również mieszkania poza granicami kraju. W centrum Bułgarii metr w przeliczeniu na polską walutę kosztuje niecałe 3 tys. O tysiąc drożej jest w popularnym kurorcie, Złote Piaski. Podobne ceny kształtują się w Wilnie.

Dysponując większą gotówką można zainwestować w zakup letniego apartamentu w hiszpańskiej Costa Blanca – 5 tys. lub na Sardynii – 5,5 tys. zł. Ciekawą opcją są też lokal w Petersburg (6,5 tys), Takie regiony zawsze należą do atrakcyjnych na rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w Europie od kilku lat utrzymują się na podobnym poziomie. Ze względu na relatywnie wysoki koszt nieruchomości w Polsce, obcokrajowcy rzadko decydują się na zakup. Większym zainteresowanie cieszą się regiony wakacyjne, zwłaszcza Hiszpania, Portugalia i Francja. Podobnie jest w przypadku polskich inwestorów, którzy również decydują się na nabycie nieruchomości w sąsiednich państwach, jak Niemcy, Czechy lub Szwecja.

Zakup ziemi rozkłada się podobnie. Na jej cenę wpływa przede wszystkim lokalizacja. W tym wypadku, Polska także nie należy do najtańszych (2,5 tys. euro). Najniższe ceny ma Litwa – 300 euro za hektar ziemi. Najdrożej jest w Holandii – 40 tys. Unijne prawo umożliwia nabycie terenów w każdym państwie wspólnoty na tych samych warunkach, co obywatele danego kraju.

Największy popyt jest na małe mieszkania dla inwestorów ze średnio zasobnym portfelem (apartamenty z jedną sypialnią i pokojem dziennym oraz odpowiedniki polskiej kawalerki, czyli bułgarskie „studio”). Jednak w ofercie znajdują się również nowoczesne, luksusowe nieruchomości za przystępną cenę.

Aktualnie na rynku dominują kupcy z byłego bloku socjalistycznego: Rosjanie, Litwini, Ukraińcy, Polacy, Łotysze, Estończycy oraz Niemcy. Dla tych państw Bułgaria jest znaną od lat marką turystyczną, a także najbliższym geograficznie miejscem wypoczynkowym. Z Bułgarami łatwo nawiązać kontakty i to nie tylko w języku angielskim. Mała ilość formalności wymaganych przy zakupie nieruchomości i bogaty serwis obsługi wynajmu stanowią mocny argument do kupna bułgarskiego mieszkania.

W tym kraju położonym nad Morzem Czarnym klienci nigdy nie są pozostawiani sami sobie po dokonaniu zakupu. Dodatkowo organizuje się dla nich także transfery z lotniska, wycieczki lokalne, wynajem aut, ubezpieczenia nieruchomości czy darmową pomoc tłumaczy. Należy pamiętać, że mieszkania w Bułgarii cechują się relatywną łatwością obsługi wynajmu. Bułgarskie kompleksy mają własne recepcje, a ich właściciel sam ustala warunki wynajmu. Roczny zwrot z wynajmu nieruchomości nad Morzem Czarnym wynosi od 5% do nawet 12%.

Prognozy w perspektywie średnio oraz długookresowych inwestycji w nadmorskie nieruchomości w Bułgarii są niezwykle korzystne. Liczba działek na tym terenie drastycznie się kurczy.

Co przekonuje Polaków do kupna mieszkania w Bułgarii?

•  trzy razy dłuższy niż nad polskim morzem sezon letni
• niższe ceny mieszkań (niemal czterokrotnie od tych oferowanych w Polsce)
• najniższe w Europie koszty utrzymania mieszkania (w przybliżeniu od 8 do 12 euro/m2 rocznie)
• przy zakupie mieszkania w Bułgarii dostaje się wykończony, klimatyzowany apartament w kompleksie z basenem

Ceny mieszkań w Bułgarii są zmienne i zależne od ruchu turystycznego w danym regionie. Co przyciąga turystę do tej nadmorskiej krainy? Przede wszystkim najniższe ceny wypoczynku w Europie. Ponadto Bułgaria jest ugruntowaną marką turystyczną, posiadającą stabilność polityczną i prawną, co jest istotne w sferze własności nieruchomości.

Atrakcyjność nadmorskich nieruchomości w Bułgarii podnoszą m.in. problemy w Grecji oraz brak stabilności i zawirowania w Egipcie, a także Tunezji. Dlatego też coraz częściej turyści zmieniają tradycyjne kierunki letnich wyjazdów na bułgarskie rejony Morza Czarnego. Wzrost zainteresowania Bułgarią w porównaniu do zeszłego sezonu szacuje się nawet na 40%.

Już dziś modernizuje się i rozbudowuje dwa największe nadmorskie lotniska w Warnie i Burgas, aby jeszcze zwiększyć popularność tego nadmorskiego kraju.

Dziś mamy ostatnią szansę na w miarę tani zakup nieruchomości w Bułgarii. Ceny apartamentów zaczynają się od 550 – 650 euro za metr kwadratowy [dane z 2011].

Przykładowe ceny mieszkań w Bułgarii:

• dom w regionie Warna, w kurorcie Złote Piaski (150 m od morza), o powierzchni 170 m2, 4 pokoje- 165000 euro
• mieszkanie w regionie Burgas, w kurorcie Słoneczny Brzeg (150 m od morza), 2 pokoje, 72 m2- 35000 euro (138 tys. zł)
• apartament w regionie Burgas, w mieście Obzor (200 m od morza), 2 pokoje, 72 m2- 59900 euro

Jeszcze 3 lata temu ceny nieruchomości w Bułgarii były wyższe o 40%. Obecnie można tu kupić niewielki lokal mieszkalny nad morzem już za 100 – 150 tys. zł. Bułgaria ma najniższe ceny ze wszystkich nadmorskich kurortów w Europie. W ten sposób można zainwestować wcale nieduże pieniądze i w czasie, gdy nie będzie się korzystało z nieruchomości- sporo zarobić. Należy jednak pamiętać, że inwestując pieniądze w nieruchomości za granicą, jest się zależnym od ryzyka kursowego. Ma on wpływ na poziom dochodu z wynajmu i wartość inwestycji. Gdyby kupiec mieszkania w Bułgarii zainwestował w nieruchomość 100 tys. euro, to przy kursie 4 złote za wspólną europejską walutę miałaby ona wartość 400 tys. zł, lecz przy kursie 3,5 złotych za euro już o 50 tys. zł mniej. .

Dokładnie 1 maja 2004 roku, czyli w dniu przystąpienie Polski do UE, weszło w życie rozporządzenie, umożliwiające obywatelom Unii nabywanie nieruchomości w Polsce, bez konieczności posiadanie specjalnego zezwolenia.

Bez zmian natomiast pozostały wytyczne, dotyczące zakupu nieruchomości rolnych i leśnych. Ograniczenia związane z zakupem ziem zostaną zniesione najwcześniej w połowie 2017 roku. Obecnie prawo zostało podzielone. W zachodnich województwa obcokrajowiec, który przez ostatnich siedem lat dzierżawił grunt oraz ma legalny pobyt na terenie Polskie, ma możliwość zakupy terenu bez posiadania zezwolenia. W pozostałych województwach okres ten jest krótszy i wynosi trzy lata.

Obcokrajowe ma możliwość zakupienia w Polsce każdej nieruchomości (mieszkania, domy, budynki rekreacyjne) na tych samych zasadach, co obywatele krajów członkowskich. Nieistotne jest miejsce aktualnego zamieszkania. Zgodnie z prawem unijnym, zakazane jest dyskryminowanie obywateli ze względu na obywatelstwo. Zasada ta dotyczy również branży mieszkaniowej, dlatego sprzedaży nieruchomości musi odbywać się identycznej również w przypadku obywateli spoza Polski. Reguły dotyczące nabywania nieruchomości w Polsce obowiązują także obywateli Norwegii, Islandii, Lichtensteinu oraz Szwajcarii, mimo że państwa te nie należą do Unii.

Zdawałoby się, iż płaca minimalna powinna zależeć od efektywności pracownika. Wydajność zatrudnionych osób powinna prowadzić do wzrostu najniższego wynagrodzenia w gospodarce, który nie powinien doprowadzić do spadku zatrudnienia. Lecz podniesienie kosztów zarobków może spowodować nierentowność danych stanowisk pracy. A co za tym idzie, pracodawcy nie mogliby ich utrzymać.

W Polsce ludzi zarabiających płacę minimalną nie stać na zakup własnej nieruchomości. Samo podwyższenie minimalnych dochodów mogłoby doprowadzić do ograniczenia zatrudnienia bądź inflacji. Należałoby wprowadzić także budownictwo mieszkaniowe dla najuboższych, co stanowiłoby jedną z istotnych zmian systemowych naszego państwa. Istnieją również takie europejskie kraje, gdzie nie ma ustalonej płacy minimalnej (Dania, Szwecja, Islandia, Włochy, Szwajcaria, Austria, Norwegia, Finlandia). Są także takie, w których najniższe zarobki ustalane są dla wybranych zawodów (Macedonia, Cypr, Niemcy).

Jaka jest różnica między cenami mieszkań w Europie a zarobkami Europejczyków?

W najmniej korzystnej sytuacji względem zakupu nieruchomości i minimalnych zarobkach jest Rumunia (roczne zarobki to niecałe 4 499 zł netto, cena za metr kw. w stolicy- ok. 10 050 zł.). Najlepsze warunki w Europie ma Belgia (roczne minimalne wynagrodzenie netto- 40 504 zł, cena metra kwadratowego apartamentu w centrum stolicy- 10 518 zł.).

W przypadku Polaków mieszkających w stolicy i utrzymujących się miesięcznie z wynagrodzenia w wysokości 1386 zł brutto, przeciętny warszawiak mógłby sobie pozwolić na zakup zaledwie niecałych 3 m kw. taniego lokalu (5 tys. zł za m2 w przypadku rocznego zarobku ok. 12 tys. zł.).

Mieszkańcy innych krajów w Europie otrzymujący minimalne wynagrodzenie mogą w większości pozwolić sobie na obfitsze zakupy na rynku nieruchomości. Za roczną pensję netto są oni w stanie nabyć przeciętnie o 80% większy metraż niż w Polsce. W gorszym położeniu niż nasze państwo są jedynie: Bułgaria i Rumunia (niewysoki poziom wynagrodzeń w całej gospodarce), Czechy (niski poziom minimalnego wynagrodzenia), a także Wielka Brytania (wysoka cena m kw. Apartamentu)

Chcąc kupić 1 m2 apartamentu w Londynie, trzeba zapłacić aż 40 tys. zł., zaś cena za dom o powierzchni 100 m kw. w zabudowie szeregowej w mniejszej miejscowości można nabyć już za 400 tys. zł. W Słowacji, Francji, Grecji, Hiszpanii czy na Węgrzech możliwości zakupowe osób z minimalnymi dochodami są podobne do polskich.

Na znacznie większy zakup mogą sobie pozwolić Luksemburczycy, Holendrzy, Irlandczycy czy mieszkańcy Malty. W tych krajach zarabiając najniższą krajową, można kupić ponad trzykrotnie więcej niż w Polsce. Liderem Europy jest Belgia. Belgowie mogą sobie pozwolić na pięciokrotnie większe zakupy na rynku nieruchomości niż w Polsce. Za metr kwadratowy apartamentu w centrum Brukseli wystarczy wydać niecałe 11 tys. zł, zaś w Warszawie- 14 tys. zł (przy polskich zarobkach minimalnych równych 12 tys. zł netto).